家を売った時こそ節税せよ!令和2年分トクする確定申告~税理士が教えてくれない裏技

マイホームと電卓

Q 昨年、マイホームを売ったのですが、確定申告の必要があるのかどうか、よく分かりません。そもそもマイホームを買った時の金額も分からないのですが、いくら税金がかかるか、教えてください。 

A 家を売った時の税金について、詳しくお伝えしていきましょう。

 家を売るっていうのは一大イベントですよね。
皆さん、「家を売ったら税金がかかる!」というイメージが強すぎて、確定申告をする必要のない場合があることをご存じでない方が多いですね。
どういう場合に、確定申告が必要で、税金がかかるとしたら、いくらかかるのか、解説していきましょう。

譲渡所得とは

 家を売ったときに出る利益を「譲渡所得」といいます。
 譲渡所得とは
 譲渡所得の計算式とは
家を売ったら、常に譲渡所得が発生するわけではなく、譲渡所得が発生していない場合には、不動産を売却しても確定申告はしなくて良いということになります。

 ただし、例外として譲渡損失が発生しても確定申告を行うケースがあります。それは「税金の特例」を利用するケースで、この特例を使う場合には確定申告が必要となります。不動産を売却した際の税金の特例には、「節税できる特例」と「税金還付を受けることができる特例」の2種類があります。

その説明をする前に、まず譲渡価格や取得費、譲渡費用という言葉の意味や、この価格・費用に何が含まれるかについて、お話ししましょう。

譲渡価格

 譲渡価格とは、まさしく家の売却代金ですね。これに「固定資産税の精算金」を加えたもの。精算金とは、その家の固定資産税は、1月1日時点での所有者に請求されるため、売却した日以降分を売買時に精算する、そのお金のことです。

取得費

 不動産の購入時にかかった費用を取得費といい、譲渡した土地・建物の購入代金や購入手数料にその後の整備、改良にかかった費用を加えた合計金額から減価償却費を差し引いたものです。
減価償却費については、後ほど説明します。
譲渡所得 取得費の計算式
譲渡所得 取得費に含まれる費用

 これらが分からなくても申告はできますが、あった方が当然、税金は安くなりますので、取得費になるものはできるだけ資料を集めましょう

 購入時の取得費用は、土地の登録免許税や建物の登録免許税のように、明確に土地や建物に配分できるものは、それぞれの取得費に加算します。
 一方で、仲介手数料のように土地と建物に一体として支払われたものに関しては、購入当時の土地建物価格割合に応じて、それぞれに配分します。

 こうして集計した取得費から減価償却費相当額を差し引いたものが、所得計算上必要になる取得費になります。
マイホームは、賃貸物件のように毎年減価償却しているわけではありませんので、確定申告ではじめて減価償却費相当額を計算します。
減価償却費相当額の求め方は、次の通り。
譲渡所得 減価償却相当額の計算式
減価償却費相当額は建物の購入価額の95%が限度額です。つまり、何年経っても建物の購入価格の5%は価値として残るということです。
余談ですが、事業用の建物、つまり店舗や工場、倉庫などの事業目的で使用する物件については、計算式が異なります。より早く建物の価値が減っていく仕組みになっているんですね。
 最後に5%の価値が残るのも、居住用ならではの仕組み。これは居住用の物件を売った時の税金は、お金儲けのためじゃないから、なるべく安くしてあげましょう、という配慮からこのような仕組みになっているんです。
話を戻します。
償却率については建物の構造によって以下のように数値が定められています。
譲渡所得 償却率

経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間です。
経過年数の求め方はについては、以下の例を参考にしてください。
6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。
譲渡所得 経過年数の例
なお、マイホームなどの居住用不動産の場合、中古不動産を購入して売却する場合でも新築と同じ計算方法を用います。計算の中に築年数の概念はなく、単純に建物購入価額を構造に応じた償却率で経過年数(所有期間)の分だけ減価償却を行います

譲渡費用

 譲渡費用とは物件を売るためにかかった費用のことです。
譲渡費用も税金から差し引かれるものですから、もれなく計上しましょう
家を売るために「直接要した費用」とされていますので、税理士報酬や引っ越し費用などの間接的な費用は譲渡費用にならないことに注意が必要です。
譲渡所得 譲渡費用になるならないの一覧表

 抵当権の抹消登記費用は売主負担であることが通例なのに、なぜ譲渡費用にならないか。
これも、抵当の必要が無くなれば抹消するという行為は、売却とは別の行為として捉えられているので、「直接要した費用」ではないことが理由です。
所有権移転登記費用は、買主負担が一般的なので「譲渡費用にならない」のですが、もし売主が負担するということであれば譲渡費用に含めて構いません。
以上が、譲渡所得を算出するために必要な情報です。

この譲渡所得がプラスなら税金が発生し、マイナスなら税金が発生しないというのが基本的な考え方です。
図にすれば、このようになります。
譲渡所得 譲渡益が出た場合
譲渡所得 譲渡損失が出た場合
 続いて、譲渡所得にかかる税率について、見ていきましょう。

譲渡所得にかかる税金の計算

 以上のようにして算出した譲渡所得に、どれくらいの税金がかかるのか、に話を移します。
税金の出し方は次の算式。
譲渡所得 税額の算出式
家を売った譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、計算するいうところがポイントです。
 例えば、家を売った利益がお給料の税金に影響して税率が上がるなんてことありません。家を売った税金は、そこで完結しているわけですね。

譲渡所得の税率は、所有期間によって変わってきます。
譲渡所得 税率表

 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。
つまり、5年を超えて持っていた家は税金が安くなる!ということ
所有期間の基準となる時点が「売却した年の1月1日時点」ということに気を付ける必要がありますね。

 所有期間とは、不動産を取得した日(取得日)から売却した年の1月1日までの期間を指します。取得日は原則として不動産の引き渡しを受けた日です。
 例えば、2016年2月1日に購入した不動産を2021年2月1日に売却した場合、2021年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得になってしまいます。税率が倍ほど変わりますから、こういう時は売却時期を2022年以降に延ばしましょう。
譲渡所得 判断日
つまり、取得日、譲渡日は有利な日を選べ!ということ
取得日は原則「引き渡しを受けた日」であると書きましたが、例外として「契約の効力が発生する日」でも構わないことになっています。
先ほどの例なら2016年2月1日に引き渡しを受けたけれど、契約の効力の発生日が2015年12月20日なら、その日を取得日とすることができます。
これなら、売却時期を先延ばしにしなくても2021年1月1日時点で5年超となり、税金は安くなります。

所有期間が10年超なら、さらに税金が安くなります。
令和2年分の確定申告(令和3年3月提出)の場合、平成21年以前に買ったマイホームなら、3,000万円を控除(特別控除については後述)した後の金額のうち6,000万円以下の部分は14.21%という低い税率が適用されることになります。

税金の計算について、最後に一つ、注意点
マイホームを売った時に一定の条件になった場合、あなた奥様がいる場合、配偶者控除や配偶者特別控除を受けられなくなります
配偶者控除や配偶者特別控除は、合計所得金額が1,000万円(給与収入なら1,195万円)を超えると適用が受けられなくなりますが、この場合の所得とは後述の3,000万円特別控除の適用を受ける前の金額で判断します。
例を挙げますと、給与を900万円もらっているあなたがマイホームを売って1,200万円の利益が出ました。
後述する3,000万円控除を使うと譲渡所得は1,200万円(控除前)-3,000万円控除=0となり、マイホームを売った部分の税金はゼロですが、配偶者控除の判断は控除前の金額、つまり1,200万円でしますので、合計所得金額は給与所得705万円(給与収入900万円の場合の所得)+1,200万円=1,905万円>1,000万円。
これはよく間違えるポイントなので注意してくださいね。 

 家を売った場合の基本的なことをお伝えしてきましたが、ここで条件をクリアすれば、税金が安くなる、あるいは払わなくてもいい特例をご紹介しておきます。

そもそもマイホームとは

特例の説明をする前に、特例を使うためにはあくまでも「マイホーム」であることが条件です。
家なら何でもいいというわけではありません。
マイホームは、税法上「居住用財産」と言われますが、この「居住用財産」の定義をお伝えしておきます。
この定義から外れると、特例は受けられません。

① 自分が住んでいる家であること

マイホーム、読んで字のごとく、「自ら住んでいる家」です。人に貸している収益物件はダメです。

② 以前住んでいた場合

転居してから3年後の12月31日までに売れば、マイホームとして取り扱えます。
居住用財産 転居した場合の要件

③ 建物を取り壊した場合

 建物を取り壊した場合、まず期日としては、残った土地を売る契約を取り壊した日から1年以内に交わし、かつ、転居した日から3年後の12月31日までに売れば、OK

居住用財産 要件2

居住用財産 要件3

  次に、その使用については、建物を取り壊してから、土地を売る契約を交わす日まで、その土地を貸付けたりしていないことです。

特例を使って節税しよう

 マイホームとして認められることが分かれば、特例が使えるかどうかの検討をしていきましょう。
このチャートに従って、いきついた部分が使える特例です。


譲渡所得 マイホームを売った時の譲渡所得チャート
家を売った時の特例は5つあります。
まず、節税の特例
① 3,000万円特別控除

② 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
③ 特定の居住用財産の買換え特例

次に、税金還付を受けることができる特例
④ マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

⑤ 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 5つ特例はありますが、併用できるのは①と②のみ

 説明に入る前に、ここまでの説明で譲渡所得がプラスになった方は、ここから説明する特例を使って納税額がゼロになったとしても、確定申告はする必要があります
特例は手を挙げて初めて使ったことが分かる、つまり、確定申告をするという条件のもとで使えるということを忘れないでください。

① 3,000万円特別控除

 まず、①の3,000万円特別控除とは、譲渡所得から、その名の通り譲渡所得から3,000万円引いてくれる特例です。
これを使うと、ほとんどのケースで譲渡所得はゼロとなり、税金は発生しません。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。
譲渡所得 3,000万円特別控除の計算式
このぜひとも受けたい3,000万円控除を受けるには、次のような条件があります。
譲渡所得 3,000万円特別控除の要件
最も重要なポイントは、賃貸用アパートのような収益物件は居住用じゃないのでダメ、基本的に住んでいる物件ならOKということです。

② 所有所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

 次に、②の所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例。
 3,000万円特別控除を適用しても、譲渡所得がプラスになる場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下「軽減税率の特例」と略)」を利用します。
先ほども触れましたが、①と②は両方とも同時に使えます

 軽減税率の特例の適用要件は、「居住用財産で所有期間が10年超となるもの」が対象です。
 適用条件は3,000万円特別控除と同じですが、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えているがどうかの判断をするという点に注意が必要なのは、先ほどと同じ。また、前年、前々年にこの特例を受けていないことも条件になります。

③ 特定の居住用財産の買換え特例

 これは、令和3年12月31日までにマイホームを売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
あくまでも税金の繰り延べで、譲渡益が非課税となるわけではありません。
ですから、新たに買ったマイホームを将来売るときには、税負担が生じることがあります。
①の3,000万円控除とどちらが得か比較して選んでください。
基本的には、①を選ぶパターンが多いですが、税理士に依頼すれば、計算してくれます。
例を挙げてみましょう。
特定居住用財産の買換え特例

このように、売ったマイホームと、新たに買ったマイホームの差額にのみ課税されます。
売った金額に上乗せしてマイホームを買った場合には、そもそも課税されません。
この特例が使える要件は以下のとおり。
10項目すべて満たす必要があります。
特定居住用財産の買換え特例の適用要件10項目

④ マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 これは、令和3年12月31日までに自宅(旧居宅)を売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の売却で生じた譲渡損失を他の所得と損益通算することで、税金の還付を受けることができる特例です。初年度に控除しきれなかった残額があるときは、その残額をその翌年から3年間に繰り越して各年の給与、事業所得等の総所得金額から控除できるようになっています。譲渡損失の買換え特例は、あくまでも任意ですので、面倒だと感じる方は利用しなくても構いません。譲渡損失の買換え特例を利用しない場合には、確定申告自体が不要です。譲渡損失の買換え特例を適用する場合、「譲渡所得の内訳書」ではなく、以下の書類に譲渡価額や取得費等を記載していきます。
居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《 確定申告書付表 》
( 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除用 )

 ④⑤の譲渡損失が出た場合の特例は、住宅ローン控除と併用が可能です。
① 3,000万円特別控除、② 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例、③ 特定の居住用財産の買換え特例については、住宅ローン控除と併用ができません。
①の3,000万円控除について、補足すると、新たに購入した物件に入居した年から前々年あるいは翌々年までに3,000万円特別控除を適用すると、住宅ローン控除は利用できなくなるということです。一般的には、住宅ローン控除の方がこれらの特例よりも節税額は大きくなることが多いですが、もし売却時の特例を利用したい方は、新居の購入を2年以上先にずらすことを考えてください。

 ④の居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅ローン控除と併用した場合の例を挙げておきましょう。
譲渡所得 買換え特例の例題

 この例では、毎年の給料が800万円で、マイホームを買い換えました。売ったマイホームは3,300万円の損失が出ました。新しいマイホームは銀行のローンで買いました、という方の場合。
1年目から4年目は所得が全てマイナスですので、勤務先で源泉徴収されていた税金の全額について毎年還付を受けることができます。

 一方で、住宅ローン控除については購入資産に居住した年以降の「10年間」が適用期間です(令和元年10月~令和2年までに新居に住み始めた方は「13年間」)。
上記の場合、当初4年間は譲渡損失の買換え特例によって控除する所得税がそもそもありません。

 5年目以降から所得税が発生しますので、住宅ローン控除が利用できるのは、5~10年目の合計6年間ということです。譲渡損失の買換え特例を適用するには、売却物件は「所有期間が5年超」、購入物件は「10年以上の住宅ローンを組むこと」等の要件があります。

取得費が分からない場合の裏技

 「売った時の資料は揃うんですけど、買った時の資料がどうしても見当たりません。」
こういう相談はものすごく多いです。買った時は数十年前の場合が多いですからね。でも、心配は要りません。
もちろん、資料はあるに越したことはありませんが、なくても知る方法はあります。

 一般的に、税務上は売却価額の5%相当額を取得費と見なして計算していいことになっています。
 この5%基準の根拠は、所得税の基本通達です。
 先祖伝来の土地などであれば、この考え方でも構わないのでしょうが、バブル期に購入した物件などであれば、その物件を今売って95%も儲かったなんてことがあるわけがない物件もあります。
 そのような時に客観的に証明する方法として、以下のような方法があります。

1 住宅ローン控除を受けた確定申告書

 マイホームであれば、住宅ローン控除を受けている可能性が高いです。手元にない場合は税務署に問い合わせるのも一つでしょう。

2 振込金額の記載された預金通帳

 マイホームを購入された時、通常は振込で決済しているはずです。その時の銀行口座の通帳は残っていませんか。残っていなければ、銀行に復元依頼することもできる場合があるので、銀行に「購入時の預金の移動履歴を復元してください。」とお願いしてみてください。

3 登記簿謄本または借入金返済予定表

 マイホームを購入されるとき、即金で買う人は珍しいと思います。借入をしたのであれば、登記簿謄本の乙欄に抵当権設定金額が記載されているはずですので、少なくともその金額以上の取得価格であったという間接的な証明になるはずです。借入金の返済予定表があれば、それも同様の理由で、それ以上の価格で購入したことの証明にはなるはずです。

4 新築マンションなら、そのパンフレット

 購入したマイホームが新築マンションであったならば、そのマンション分譲時のパンフレットや部屋ごとの価格表などが、当時の相場を表す資料となるはずです。

5 一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を用いる。

 「市街地価格指数」とは、全国の主要都市で選定された宅地の調査地点について、年2回の価格調査をおこない指数化したものです。ここでの指数とは、ある基準の年の宅地価格を100とした場合、例えば2020年では100、1985年では80という具合に比較ができる仕組みになっています。仮に平成元年に取得した土地を令和元年に1,000万円で売却した場合の土地の取得費は次のような計算で算出ができます。平成元年の指数を78.6とすれば、1,000万円×78.6=786万円となり、譲渡経費が0円なら1,000万円―786万円=214万円が売却益となる計算です。
ただ、これを使うには、買った金額が分からないこと以外にも以下の条件があります。
① 購入先が第三者であること
② 交換や買換え等の特例での取得でないこと
③ 地目が宅地等であること
④ 売却した土地の所在地域の地価が市街地価格指数と同水準で価格推移をしていること
この④が曲者で、同水準で価格推移していない東京23区などの都会であれば、地価の上昇率が凄まじく、実際に買った金額よりかなり高く算出されることから、税務署から否認されるリスクが高いですね。
 ここまでは、他のホームページなんかでも書かれている方法
 でも、本当はもっと賢いやり方があります。

6 餅は餅屋作戦

 こういうことに長けている不動産鑑定士に依頼しちゃうのです。税理士は税に関しては詳しいですが、何十年前の不動産価格をはじき出すプロではありません。
 餅は餅屋。その手のプロは不動産鑑定士。
私の知人の鑑定士さんに何度か依頼したことがありますが、手数料は数十万円かかりますが、それでも取得費が売った値段の5%で計算されるより、鑑定結果ではじき出された取得費価格の方が数百万円単位で高くなれば、最終的な税金はかなり違ってきます。

 「ここに載せてある方法がいずれもダメだった。でも、買った時の値段はこんなもんじゃない!」と思われる方はご連絡ください。
 ちなみに、この不動産鑑定士さんが作成してくれた鑑定結果で、税務署からダメですと言われたことは私の経験上一度もありません。

確定申告に必要な書類

 これまでの計算で、確定申告をするとなった場合、どんな書類が必要か。先ほど紹介した各種節税特例を利用するためにも確定申告は必須です。
 最後に、確定申告の際に必要な書類を見ていきましょう。
1 確定申告書B
2 確定申告書第3表
3 譲渡所得の内訳書
4 除票住民票
5 売却物件の売買契約書の写し
6 売却物件の購入時の売買契約書の写し
7 注文住宅の場合は建築当時の請負契約書
8 媒介報酬や印紙代などの金額が分かる書類
9 特例に必要な書類
9の特例に必要な書類は、次のとおりです。

マイホームを売った場合・特例に必要な書類

確定申告を終えたら、所得税は2月17日~3月16日の期間中に税務署もしくは金融機関で納付してください。
住民税は、確定申告をした年の5月以降に市区町村から納付書が送られてきます。まとめて納税するか年4回に分けて納税してください。

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