社宅で節税せよ!家賃相場の8割を経費にするノウハウ

電卓と社宅

Q 中小企業の社長をしています。これまで自分で賃貸アパートに暮らしていましたが、今回会社でアパートを借りる賃貸契約を結び、社宅扱いにして住もうと思っています。
会社にどれくらい家賃を払わなくてはいけませんか。注意点はありますか。

A 税法に定められた「賃貸料相当額」以上を支払っておけば、問題ありません。

 皆さんが住んでいる家は持ち家ですか?賃貸ですか?
持ち家なら、住宅ローンや修繕費、固定資産税を払わなければなりませんし、賃貸なら家賃のほか、共益費や借りる時には敷金・礼金も必要だったでしょう。
これってすべて、お給料から払ってませんか?
お金の出所が「お給料」ということは、すでに源泉所得税を支払った後のお金ということですね。
税金の洗礼を受けた後のお金で、家賃などを払っているのは非常にもったいない!
これが経費になれば、税金の洗礼を受けずに払うことができますよね。
しかし、当然のことながら、のべつ幕なしに経費にすることはできません。税法のルールを守れば、経費にすることができます。

 まず、あなたが個人事業者の場合から説明しましょう。

個人事業者はちゃんと家事按分して経費化

 例えば、自宅であるマンションの1室でネイルアートをしているネイルアーチスト(個人事業主)なんかを例に説明しますね。
 自宅では、あなたが生活する場所がありますよね。そして、ネイルアートや伝票整理をしたりする場所もあるでしょう。
 このお仕事に関係する部分の家賃については経費にすることができます。

 実は経費にできるのは家賃だけではありません。水道光熱費、通信費も経費にできますし、車を事業に使っていれば、この減価償却費やガソリン代なども経費にできます。

合理的に按分して、家賃も水道代も経費にしよう

 お仕事に関係する部分が家賃の何%かについては、合理的な基準で按分することになっています。
 自宅の場合であれば、お仕事だけに使う部屋、共用、プライベートだけに使う部屋と分けて、面積按分し、お仕事部分は100%、共用部分は半分を経費にするという形でもいいでしょう。

 要は、按分割合の理由が説明できれば問題ありません。

 ちなみに家賃じゃなくて。持ち家だったら節税できないのかよ!と思われる方がいるかもしれませんが、そんなことはありません。
 持ち家の場合は、減価償却費(持ち家を買った値段が分かれば、出せます)や固定資産税の仕事関係部分は経費にすることができます。

 次に、あなたが会社の経営者の場合。

法人役員の場合の経費化ノウハウ

 現状でご自宅の所有者が誰か、あるいは、誰が借主なのかで、対応策が違いますので、場合分けして説明しましょう。

役員がすでに賃貸契約をして、賃貸物件に住んでいる場合

 役員と貸主とで、すでに不動産賃貸契約を結んでいる場合は、一旦解約し、会社と貸主との賃貸借契約を結びなおす必要があります。
自宅が役員個人の賃貸物件の場合

なぜ、役員が借主のままではダメなのか?
役員が自宅を借りる契約をしているということは、役員がその家を自由に選び、その家に住みたかったから住んだんでしょ?そんな役員個人の好みが入った家はどこまでいっても会社の経費にはなりませんよ、という趣旨のことが税法に書いてあるからなんですね。
なので、会社が借りる契約をして、会社がまず家賃を払う。
その家に住む役員が賃借料相当額(詳細は下で説明)を支払う。会社は、これを役員報酬から天引きし、雑収入に計上します。
つまり、会社にとっては、家賃と賃借料相当額の差額が経費になり、役員にとっては、この差額が得した部分ですね。

自宅の所有者が会社の場合

 自宅が会社の所有である場合は、役員が会社から借りるという賃貸契約を結ぶ必要があります。
その場合、先ほども出てきた賃貸料相当額を会社に支払うと、減価償却費、火災保険、住宅ローンの支払利息、修繕費、固定資産税などの費用を法人の経費にすることができます。
自宅が法人所有の場合

 先ほどから出てくる「賃貸料相当額」って、何なんでしょう?
例えば、これを役員の報酬から天引きしなかったら、つまりタダで貸したらどうなるんでしょう?

 家賃をタダにした場合、「賃貸料相当額」が給与と認定され、源泉所得税を課されることになります。
 つまり、「賃借料相当額」とは、税法上は、これくらい家賃を取っておけば、課税しませんよという基準のことですね。

役員の持ち家の場合

では、自宅が役員の所有である場合はどうでしょう。
 この場合は、賃貸借契約を役員と会社とで結び、会社が役員に家賃(賃借料相当額)を支払う形式をとります。
 注意点としては、自宅の一部を会社の事務所専用として使用しているということをはっきり区分しておく必要があります。
 実際に区分する、というより、税務調査の際にこのエリアを会社で使っていると言えれば問題ありません。
 家賃の賃貸料相当額が会社の経費となる一方、家賃を受け取る役員個人は、もらった家賃を不動産所得として確定申告しなければなりません。

賃借料相当額がキーワード

 先ほどから何度もでてきた「賃貸料相当額」について、説明しておきます。
「賃借料相当額」とは、次の①~③の合計額をいいます。
賃借料相当額の計算式

ややこしい上に、賃貸であった場合、借りてる立場でどうやって固定資産税の課税標準額を知れっていうんでしょうか。

 方法としては、マンションなどであれば、管理会社に「社宅家賃を計算するので、『固定資産税・都市計画税納税通知書』に記載してある固定資産税の課税標準額を教えてください。」とお願いしてみてください。
それができない場合は、借りている場合は、賃貸借契約書と本人確認書類(運転免許証やマイナンバーカード)を持って、市役所に行けば「固定資産評価証明書(土地・建物の課税標準額入り)」を入手することができます。
この賃借料相当額以上を徴収しておけば問題ない、と言いたいところですが、役員か従業員か、役員の場合、小さな規模かそれ以外かで扱いが違うんですね。

これからの説明で「床面積」という言葉がよく出てきます。
この「床面積」は図面や契約書、登記簿で判断するのではなく、固定資産税の課税明細書の「現況床面積」で判断してください。
税法上の「床面積」は共有部分を含めて判断するので、登記面積の1.2~1.5倍の面積になってしまうことが多々ありますので、注意してください。

役員が小規模社宅に住む場合

 小規模な住宅とは、通常のマンションなどであれば床面積が99㎡以下(区分所有の建物は共用部分の床面積を按分し、専用部分の床面積に加えたところで判定)のもの。
木造建築であれば、床面積が132㎡以下のものを言います。
こういった社宅なら、ズバリ先ほどの賃借料相当額を徴収しておけば大丈夫です。

役員が小規模ではない社宅に住む場合(豪華社宅を除く)

 小規模住宅に該当しない場合、つまりマンションなら99㎡超、木造なら132㎡超の社宅に住む場合には、その社宅が自社所有の社宅か、他から借り受けた住宅等を役員へ貸与しているのかで、賃貸料相当額の算出方法が異なります。

① 自社所有マンションの社宅の場合
   建物の固定資産税の課税標準額×10%
  +敷地の固定資産税の課税標準額×6%
×1/12 以上
② 自社所有木造建築の場合
建物の固定資産税の課税標準額×12%
+敷地の固定資産税の課税標準額×6%
×1/12 以上
③ 他から借り受けた住宅等を貸与する場合
 会社が家主に支払う家賃の50%の金額と賃貸料相当額とのいずれか高い方の金額
普通は家賃の50%になるはずです。

役員が豪華社宅に住む場合

 豪華社宅とは、床面積が240㎡を超えたり、240㎡以下のものであってもプールや音楽スタジオ等個人の嗜好が強く反映されたものには、賃借料相当額の算式の適用はなく、一般的な家賃相場が賃貸料相当額になります。
つまり、借り上げ社宅の場合には全額本人負担となってしまいます。

社員が社宅に住む場合

 社員の場合は、役員よりも徴収すべき家賃は低く設定されています。
賃借料相当額の半分を徴収しておけば、給与とは認定されません。
根拠:所得税法36条、所得税施行令84の2、所得税基本通達36-15、36-40~41

 すべての算式に固定資産評価額が出てきますね。これを知るには、固定資産評価証明書を入手する必要があると申し上げましたが、わざわざ市役所まで行くのが面倒だという方は、社員の場合なら通常家賃のざっくり10%以上役員の場合20%以上を社宅家賃としても大丈夫。
どういうことか分かります?
 社員は家賃の9割、役員は家賃の8割が経費になり、残りの部分しか個人で負担しなくていいってことですよ。
ものすごい節税ですよね。

 ちょっと例をあげて、社宅家賃がどれくらいになるか計算してみましょう。

 以下のようなマンションの1室の場合
社宅の賃料 例題
これが市役所で請求した「固定資産評価証明書(家屋)
固定資産評価証明書(家屋)社宅家賃算出用
固定資産評価証明書(土地)
固定資産評価証明書(土地)サンプル

そして、延床面積を知るために家主から送信してもらった「不動産売買契約書」
不動産売買契約書(サンプル)

①建物の固定資産税の課税標準額 11,161,000円×0.2%=22,322円
②12×建物の総床面積 70.33㎡/3.3㎡=256
③敷地の固定資産税の課税標準額 372,195,565円
このBはマンション全体の価格なので、これに社宅部分の割合を乗じる。
372,195,565×社宅の床面積 70.33㎡/マンションの延床面積 41,066㎡=637,425(これが社宅部分の敷地課税標準額)
637,425×0.22%=1,402
①22,322+②256+③1,402=23,980円

これが、賃料相当額です。
役員なら、この賃料相当額23,980円以上を、社員ならその半額11,990円以上を給与から天引きしておけば、給与と認定されなくて済みます。
普通に個人で家賃を支払えば、20万円の物件ですから、役員の場合この家賃の20%の4万円、社員なら家賃の10%の2万円くらいにしておけば、まず問題になることはないでしょう。
もちろん、デキる税理士が付いておられるなら、率先して計算してくれるでしょうから、きっちり計算で算出した額の天引きでOKです。

 注意しなければいけないことは、役員ではなく、社員の場合、この金額以下の金額しか天引きしていなければ、賃料相当額の半額ではなく、賃借料相当額との差が給与認定されます。

 たとえば、11,990円の家賃を給与から天引きしていれば問題なかったのに、5,000円しか家賃を天引きしていなかったとすれば、その差額ではなく、賃料相当額23,890円と5,000円との差額18,980円が給与として認定され、これにかかる源泉所得税を課税されることになるのです。

 社宅家賃の給与課税

会社が賃貸契約を結び、会社が賃料を支払うこと

 先ほどもお伝えしましたが、会社の都合で仕方なく社宅や寮に入った場合にのみ地代家賃という経費になるのであって、従業員が自分で入居先を選ぶようなものは、その従業員が経済的利益を享受したことになるよね、それは会社から給与をもらったのと同じだから源泉所得税を支払ってね、というのが基本的な考え方です。

 また、現金で支給される住宅手当は全額給与として課税されます。

例外的に給与課税しなくていい場合

 基本的にはこれまで申し上げた通りに取り扱ってください。しかし、一つだけ例外があります。
使用人が仕事を行う上で勤務場所を離れて住むことが困難な場合において、仕事に従事させる都合上社宅を貸与する場合、無償で貸しても給与課税されません。
具体的には以下の場合

①    船舶乗組員に対し提供する船室
②    常時交代制により昼夜作業を継続する事業場において、その作業に従事するため、常時早朝又は深夜に出退勤をする人に対し、その作業に従事させる必要上提供する家屋又は部屋
③    通常の勤務時間外においても勤務することを常例とする看護師、守衛等その職務の遂行上勤務場所を離れて居住することが困難な人に対し、その職務に従事させる必要上提供する家屋又は部屋
④    次に掲げる家屋又は部屋
 イ 早朝又は深夜に勤務することを常例とするホテル、旅館、牛乳販売店等の住み込みの使用人に対し提供する部屋
 ロ 季節的労働に従事する期間、その勤務場所に住み込む使用人に対し提供する部屋
 ハ 鉱山の採掘場に勤務する使用人に対し提供する家屋
 ニ 工場寄宿舎その他の寄宿舎で事業所等の機内又はこれに隣接する場所に設置されているものの部屋
根拠:所得税基本通達9-9

 ③の通常の勤務時間外においても勤務することを常例とする役割を従業員に与えること(火災時等総責任者として工場の横に住むなど)により、無償で貸し付けることが可能になりますよね。
どうですか?注意点をしっかり実行すれば、給与もらって個人でマンション借りるより、節税効果が高いですよね。

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